De opwinding over ‘De Kuilen’ loopt hoog op sinds bekend is dat een ondernemer een verzoek heeft ingediend bij de gemeente voor een grootschalig vakantiepark op het voormalig crossterrein en strandbad. De gemeente beraadt zich nog.
Intussen uiten veel burgers hun zorgen en ongenoegen over het uitgelekte plan, ondermeer middels ingezonden brieven in deze krant. Ze horen maar niets en koesteren wantrouwen tegenover de gemeente en zijn bang dat in achterkamertjes een akkoord met de ondernemer wordt gesmeed.
Kan dat zomaar en is die angst terecht? Staat de burger inderdaad buiten spel? Daarvoor moeten we kijken naar de feiten en de juridische context.
De gemeenteraad heeft in 2019 de ‘Gebiedsvisie De Kuilen’ vastgesteld. Dit is een beleidsstuk en de inhoud ervan is bindend voor de gemeente zelf! Het vormt de basis voor de nadere uitwerking ervan in het nieuwe bestemmingsplan ‘De Kuilen’. Hierin komt te staan welke bestemming waar komt, met motivering en onderbouwing, voorwaarden en regels. Het is dus zaak om te kijken wat er in de Gebiedsvisie staat, met name met het oog op het bestreden plan in kwestie.
De Gebiedsvisie bevat kansen voor ontwikkelingen ter versterking van natuur- en recreatiegebied, voor bewoners van de gemeente en de regio. Motto: ‘De Kuilen natuurlijk recreatief!’
Het gebied van De Kuilen is in de Visie opgedeeld in drie zones: 1. Natuurwaarden; 2. recreatie; 3. kleinschalig landschap. Nieuwe ontwikkelingen: niet ten koste van natuurwaarden en steeds in overleg met eigenaar. Lokale initiatiefnemers hebben de voorkeur. Rol gemeente: faciliteren. Streven is maatwerk en kwalitatief hoogwaardige voorzieningen en betere toegankelijkheid van het gebied (vanaf Graafseweg).
KANSEN moeten vooral voorzien in de behoefte vanuit de samenleving. Een ontwikkeling mag draagkracht gebied niet overstijgen. Initiatiefnemers moeten met plannen komen. Effecten van voorzieningen op de omgeving (geluid, verkeers- en parkeerdrukte, zichtbaarheid, inpasbaarheid en natuurwaarden) worden onderzocht.
Belangrijkste doelstelling in zones 2 en 1: voorzieningen t.b.v. dagrecreatie en verblijfsrecreatie.
Verblijfsrecreatie: (kleinschalig) kamperen in bos of bij de boer. Ook: ‘enkele plekken voor kleinschalige ontwikkeling van 10 tot 20 luxe recreatiewoningen door particulieren of beleggers. Géén grootschalig huisjespark met standaard exploitatiemodel.’ (‘Marktonderzoek nodig’).
Drie mogelijke plekken voor de woningen: op de noordelijke akker, na nieuwe bosaanplant: enkele boswoningen; op de landtong: enkele oeverwoningen; zuiderplas, na sanering van het bedrijf: enkele recreatiewoningen. Soorten woningen: bos-, water- en amfibische- en ‘tiny houses’.
Dagrecreatie: voor een restaurant zijn er twee opties: bij het strandbad, als koppeling van boswoningen met water; en op de landtong, los van strandbadrecreatie.
De Conclusie is dat het plan in kwestie niet voldoet aan de gestelde voorwaarden en dus niet past in het gebied: het is te grootschalig en overstijgt de draagkracht ervan en tast de natuurwaarden van het crossterrein aan. Ook is er (te) weinig draagvlak voor het plan bij omwonenden, inwoners van de gemeente en mensen uit de regio. De actiegroep ‘Red de Kuilen’ heeft al bijna 5000 handtekeningen tegen het plan weten te verzamelen. De samenleving wijst die ontwikkeling kennelijk af. Op grond hiervan mogen we aannemen dat de gemeente het plan niet zal goedkeuren.
De gemeente bekijkt nog of en zo ja hoe ze het bestemmingsplan-in-wording eventueel coronaproof met de inwoners kan communiceren. Gemaakte keuzes kunnen nog wijzigen en het ontwerp kan aangepast worden. De Visie was immers ‘nog niet in beton gegoten’.
De volgende stap is het ter inzage leggen van het ontwerp-bestemmingsplan. Hierop kan eenieder zijn zienswijze inbrengen. Ook die zienswijzen kunnen nog aanleiding zijn om iets te wijzigen. De laatste stap is voor de gemeenteraad: het vaststellen van het bestemmingsplan. Hiertegen is alleen Beroep mogelijk bij de Raad van State.
Mr. Wabe Braam